北京市社会科学院-利来w66

2013年12月31日，由北京市社会科学院青年工作委员会、管理研究所共同举办的第十二期公共管理青年学术沙龙活动在院303会议室如期举行。市住建委于2013年10月22日发布2013年将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品房低30%左右，购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。但从11月底到12月中旬，北京首个自住商品房项目申购有14.8万个家庭申请，申购家庭与可供房源数达到74:1。供不应求的现实短期难以改变。对此，学者就自住型商品房的社会意义与公共政策问题进行探讨。沙龙由管理所陆小成主持，来自城市所、科社所、管理所以及清华大学社会科学学院、中国信息报社等学者、记者参加了本次沙龙活动。

城市所副研究员赵继敏认为，自住型商品房是否确实能够满足刚需人群、解决中间层的住房问题？值得疑问。首先，与之前经适房、限价房等不同的是，自住型商品房申请由房地产开发企业组织。开发商分散的组织，监督成本加大，有可能提升道德风险和权力寻租的空间。其次，一般的商品房需要满五年再转让才免交营业税。自住型商品房交易年限同样是满五年后才可以转让，这一年限似乎较短。很多居民正是看到五年之内是可以预期房价仍然上涨的，因而千方百计购买自住型商品房。第三，自住型商品房的申请门槛较低，具有申请资格的人远多于可以提供的数量。摇号难以确保最需要自住型商品房的居民获得购房资格。
    管理所副研究员庞世辉认为，北京曾先后推行过多种权属的住宅政策，未能从根本上有效解决供求矛盾。其原因：一是目标不明确，政府究竟是要解决市民居住问题？还是要稳定房价？二是对象不明晰，政府应首先保障哪些人群的住房需求？三是路径不明确，政府应通过什么方式解决？四是政策不连续。作为有限的服务型政府，应主要满足基本住房需求，可以通过提供廉租房、公租房解决城市低收入人群的住房问题，保障低端住宅市场的有效供给；通过提供稳定的政策、良好的市场秩序，形成市场合理预期，保障中端住宅市场持续、稳定的发展。在北京房价持续上涨的背景下，推出自住型商品房政策，为解决城市“夹心层”群体的住房需求提供了新的思路。但因为商品住宅用地仍然稀缺，可能导致商品房价格快速上涨，短期内政策效果难以评价。

城市所副研究员谭日辉认为，首先，自住型商品房并不是为了降价，而是给社会夹心层一种稳定的社会预期。北京的高房价让人难以接受，但任何城市的高房价都不能以本地人的收入水平为基准，而应以全国甚至全世界的投资或投机基金为参照。其次，自住型商品房定位是商品房，对稳定房价作用不会太明显。房价涨跌与自住型商品房的提供没有必然联系。再次，该政策目标是形成人们对美好生活的预期。但目前有北京户口的人与无北京户口的比例大概是3:2，自住型商品房在房价、住房需求满足上能起到多大的作用值得进一步期待。
    管理所所长施昌奎研究员认为，政府让处于夹心层的高端人才能够享受到发展的好处，体现了为民办实事的服务型政府理念，填补了中间阶层住房政策的空白，一定程度上还起到了抑制房价的作用。但自住型商品房政策还很不完善，存在一些风险。第一，定价机制调整风险。考虑未来房价上涨的因素多，下降因素少。低于市场价的30%仅仅是个理论值，在建房周期没有确定的情况下，2年或3年的周期会使定价难以控制。第二，腐败风险。主要是购买资格审查的风险。在社会诚信体系不完善的情况下，信息不公开、惩罚力度不够、违规成本低都会导致腐败产生，当务之急是要尽快建立社会诚信体系。第三，政策风险。重大公共政策的出台应该进行人口影响评估，自住型商品房的推出，对人口流入是吸引还是抑制，对人口的区域分布是集聚还是分散，均应该进行政策的预评估。
    科社所博士后向征认为，自主型商品房有一定的积极意义。一是对民生改善和社会稳定起到一定作用。自住型商品房与经济适用房、限价房不同，自住型商品房申请采用摇号政策，符合申请条件的既平等的享有权利，同时又对两限房轮候家庭规定了一定的优先级；二是抑制过热房产投资，满足一部分刚需家庭需求。当前自主型商品房申请由于政策刚刚推出，很多市民仍不了解和理性思考，盲目跟风，导致中签率走低，待政策更加明朗化与自住型商品房的大量上市，相信中签率会回归到正常范围。
    清华大学社会科学学院博士后王忠认为，自住型商品房有一定的意义，但治标不治本。主要有三点建议：一是扩大供给。北京郊区土地还有不少可以入市的，目前也有不少小产权房空置。如果出台农村土地入市流转的政策，比自住型商品房作用更大。二是开征房产税。这样能增加投机购房的成本，降低房屋的空置率。三是房产信息联网共享。信息联网共享是房产税实施的重要前提，也能释放因腐败占据的住房资源。

管理所副研究员陆小成认为，此政策的出台对刚性需求者来说，有总比没有好。低于周边价格的30%应该体现了政府让利于民和人本关怀。但值得思考的是：第一，自住型商品房是政府给予的部分福利，从公平看，应规定此类住房不得上市交易，或规定20-30年后才能交易，或只能按原价退还政府，以减少投机或投资性需求者申请。第二，此政策如果没有经过征集社会意见、公众听证、人大讨论等程序，其决策的合法性、公平性、科学性值得怀疑。第三，每年净流入人口数没有减少，购房刚性需求数量就难以得到有效控制，新增供地和自住型住房难以真正平抑北京房价。调控房价应考虑人口净流入数是否减缓，要研究内在的吸引动因，不是简单从人口控制和流入抵制上做文章，要特别考虑北京户口背后的各种教育、医疗、信息等制度利差的实际或预期存在。保障现有的刚性需求者，意味着会有更多新增者，因而有认为北京房价继续上涨的观点，不是没有道理的。